อสังหาฯโคม่า ธนาคารปล่อยสร้าง แต่สกัดผู้กู้ คอนโดฯเหลือขายบานกว่า 3 หมื่นหน่วย ไตรมาสแรกยอดโอนหายวับ 40% ปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง 50% พบแบงก์คุมเข้มเพิ่มเกณฑ์รายได้ขั้นตํ่า 2.5-3 หมื่นบาทขึ้นไป ‘เฟิสต์จ็อบเบอร์-วัยเกษียณ’ อ่วม

ผลประกอบการไตรมาส1/ 2560 ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ที่ประกาศออกมาแล้วพบว่า รายได้ และกำไรลดลง 7-8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็นตัวสะท้อนภาพธุรกิจนี้ว่ากำลังเข้าสู่ภาวะฝืดเคืองอย่างมาก แม้ว่าการเปิดโครงการใหม่จะคงมีอย่างต่อเนื่อง จนหลายฝ่ายวิตกกังวลว่าจะก่อให้เกิดปัญหาฟองสบู่ซํ้าเติมภาวะเศรษฐกิจไทยอีกระลอก

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่า ยังไม่เลวร้ายเท่าปี 2540 แม้ว่ายอดหนี้เสียในกลุ่มลูกค้ารายย่อยจะมีปริมาณเพิ่มสูงขึ้น และสถาบันการเงินเพิ่มมาตรการคุมเข้มในการอนุมัติสินเชื่อ ให้กับผู้กู้ซื้อบ้านที่อยู่อาศัย จนส่งผลให้ยอดการโอนและการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินพุ่งขึ้นไปอยู่ในระดับ 40-50% โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อระดับล่างและระดับกลางที่เป็นตลาดใหญ่สุด

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า ปัญหาใหญ่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ คือ การที่ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อโครงการให้กับผู้ประกอบการที่สามารถทำยอดขายได้ตามเกณฑ์ที่ตั้งไว้ แต่หลังจากการก่อสร้างเสร็จแล้ว ลูกค้าที่ยื่นขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน ที่อยู่อาศัยกลับไม่ได้รับอนุมัติเงินจากธนาคาร ทั้งๆที่ก่อนโครงการจะสร้างเสร็จ ได้เตรียมความพร้อมตรวจคุณสมบัติของลูกค้าก่อนยื่นขอสินเชื่อ แต่เมื่อยื่นไปให้กับธนาคาร กลับไม่ได้รับการอนุมัติ

“ส่วนใหญ่แล้วธนาคารจะแจ้งว่า สถานะของลูกค้าเปลี่ยนไป ทำให้ลูกค้าต้องทิ้งการจอง และกลายเป็นภาระของบริษัท ที่จะต้องนำกลับมาขายใหม่ ซึ่งที่ผ่านมามีค่อนข้างมาก และถือเป็นฟองสบู่แบบใหม่ในธุรกิจสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้” นายพรนริศ กล่าว

ยอดทิ้งโอนเพียบ

ด้านนางประวีรัตน์ เทวอักษร กรรมการผู้จัดการ บริษัท วิลล่า คุณาลัย จำกัด กล่าวว่า ความเข้มงวดของสถาบันการเงินยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญของ
ผู้ประกอบการ โดยยอดปฏิเสธสินเชื่อ นับตั้งแต่ปี 2559 เป็นต้นมาอยู่ที่ระดับ 50% ตัวเลขเห็นได้ชัดจากยอดขายรวมในปี 2559 ที่มียอด 480 ล้านบาท แต่มาโอนจริงและยอดรับรู้รายได้ 300 ล้านบาท จากภาวะตลาดปกติที่ยอดปฏิเสธสินเชื่อจะตกประมาณ 5-10%

นอกจากนี้ยังพบว่า บางสถาบันการเงินได้ปรับเปลี่ยนเกณฑ์ในการปล่อยสินเชื่อ เพื่อลดความเสี่ยงในการเป็นหนี้เสีย (NPL) เช่น เดิมผู้สูงอายุที่อยู่ในวัยเกษียณสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ เนื่องจากมีรายได้ประจำจากเงินบำนาญ หรือผู้กู้ที่เป็นเอสเอ็มอี ที่ไม่มีรายได้ประจำ จะไม่ได้รับพิจารณาสินเชื่อ หลังจากปีที่แล้วพบว่าลูกค้าในกลุ่มเอสเอ็มอีไม่มาโอนจำนวนมาก ส่งผลให้บริษัทต้องเปลี่ยนมาเจาะกลุ่มลูกค้าพนักงานบริษัทแทน นางประวีรัตน์กล่าว

นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2560 บริษัทมีผลการดำเนินการลดลง โดยมีรายได้รวมอยู่ที่ 225 ล้านบาท ลดลงจำนวน 256 ล้านบาท เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปี 2559 แม้ยอดขายจะทำได้ 302 ล้านบาท แต่สามารถโอนจริงได้เพียง 156 ล้านบาทเท่านั้น ซึ่งมาจากหลายสาเหตุ เช่น สถาบันการเงินอนุมัติสินเชื่อไม่ครบ 100% ตามที่ยื่นขอสินเชื่อ ซึ่งตัวผู้กู้เองก็ไม่อยากจ่ายเงินสดเพิ่ม คุณสมบัติของผู้กู้ไม่ผ่านทำให้ต้องปฏิเสธสินเชื่อ โดยกลุ่มคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนที่ไม่สามารถโอนได้สูงถึง 38% แนวราบอยู่ที่ 26% ที่เหลือเป็นยอดปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินประมาณ 36% บริษัททำได้พียงติดตามและติดต่อลูกค้าอย่างต่อเนื่อง หวังว่าลูกค้าจะกลับมาซื้ออีกครั้ง

เกษียณหมดสิทธิ์

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า นับตั้งแต่ปี 2557-2560 คาดว่าจะสต๊อกบ้านที่อยู่อาศัยเหลือขายพร้อมอยู่ ประเภทคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีประมาณกว่า 3 หมื่นหน่วย คิดเป็นมูลค่าราว 6 หมื่นล้านบาท ในจำนวนนี้ไม่นับรวมสต๊อกที่เกิดจากนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อไว้ เพื่อเก็งกำไร 5,000 -6,000 หน่วย

“เป็นจำนวนที่น่าเป็นห่วง ขณะที่อัตราปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ในระดับสูงถึง 50% ทำให้สินค้าเหล่านี้ต้องเวียนกลับมาขายใหม่ ประกอบกับปัจจุบันผู้ประกอบการก็ยังคงพัฒนาสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ในแต่ละปีจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละ 4 หมื่นหน่วย ขณะที่โครงการแนวราบเปิดขายใหม่อยู่ที่ 1.2-1.3หมื่นหน่วยต่อปี”

ปรับ2.5-3หมื่น/เดือน

ทั้งนี้ จากการสอบถามผู้บริหารธนาคารถึงเหตุผลที่ปฏิเสธการปล่อยกู้ ส่วนใหญ่จะให้เหตุผลว่า ผู้กู้มีความเสี่ยงในเรื่องของการชำระหนี้มากขึ้น โดยนายธนาคารชี้แจงว่า ตามปกติกลุ่มเป้าหมายผู้ซื้อบ้านจะเป็นคนวัยทำงานมาระยะหนึ่ง ซึ่งมีทั้งรายได้และอายุอยู่ในวัยที่พร้อม แต่สำหรับผู้กู้ในวัยเกษียณธนาคารต้องพิจารณารายได้ประจำ หรือที่มาของรายได้ พร้อมกำหนดระยะเวลาผ่อนชำระให้แคบลงจากปกติอยู่ที่ประมาณ 20-30 ปี ซึ่งยิ่งทำให้ผู้กู้มีภาระผ่อนต่องวดสูง โอกาสผ่านอนุมัติยาก

ขณะที่กลุ่มลูกค้าในวัยเพิ่มเริ่มต้นทำงานไม่เกิน 4 ปี (เฟิสต์จ็อบเบอร์) ซึ่งมีรายได้ไม่สูงนัก การซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-2 ล้านบาทเศษแต่มีภาระค่าครองชีพ อื่นๆค่อนข้างสูง ดังนั้นผู้กู้หลังวัยเกษียณ และเฟิสต์จ็อบเบอร์ จึงกลายเป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยงในเรื่องความสามารถผ่อนชำระ และมีโอกาสทิ้งหลักประกันค่อนข้างสูง ธนาคารเกือบทุกแห่ง จึงกำหนดรายได้ผู้กู้ขั้นตํ่าไม่น้อยกว่าเดือนละ 2.5-3 หมื่นบาท

นายยุทธชัย เตยะราชกุล รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารยูโอบี (ไทย) กล่าวว่า ธนาคารได้ปรับกลุ่มลูกค้าที่กู้ซื้อบ้านขึ้นมาจากเดิม โดยเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ประจำ มีเงินเดือนตั้งแต่ 3 หมื่นบาทขึ้นไป จากเดิมที่อยู่ในระดับ 1.5-2 หมื่นบาทต่อเดือน เนื่องจากพบว่า ที่ผ่านมาลูกค้ากลุ่มนี้ เมื่อเกิดภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว จะได้รับผลกระทบและมีโอกาสผิดนัดชำระสูง

นอกจากนี้ต้องพิจารณาระดับราคาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับรายได้โดยเฉลี่ย ถ้าเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือในส่วนกลางราคาจะตกประมาณ 3 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียม และในต่างจังหวัดจะมีราคา 2 ล้านบาทขึ้นไป

ยอดสะสมสินเชื่อที่อยู่อาศัยสิ้นเดือนกุมภาพันธ์ 2560 รวม 2.57 ล้านล้านบาท แบ่งเป็นสินเชื่อผู้ประกอบการ 6 แสนล้านบาท และส่วนบุคคล 1.97 ล้านล้านบาท